合富研究院:2020中国代表城市房地产市场预测
浏览次数: 发布时间:2021-01-02 11:06:28

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  “变致革”:国际经济环境以及国内经济内生动力持续改变,坚定了政府实施经济转型变革的决心。“党的十九大” (2017)立下 “推动发展质量变革”的长期目标。2019年综合结果反映了经济萎靡下政府对“革” 的坚持(包括弱房产、减负债等)。

  “革致稳”:2020 年宏观经济“戒备衰退”成为首要任务。基于中央经济工作会议,政府“维稳措施” 仍然倾向适度原则,稳定动能将由“变革措施”补足。从更全面角度看,“以稳为先”目标下的“www.zypfzk.cn短期维稳” 仍有可能视乎实际情况动态调整,但无论如何,变革对维稳的重要性会有所增加。

  2019 年的“革”与“稳”

  2019 年国内宏观调控总体沿政府既定方向推进,以 “革”为先,力主推动中国经济“平缓风险”、获取“中长期经济转型”所需。

  面对经济下行压力,政府对“维稳措施”的使用始终保持克制。其原因一方面在于政府对“革”的坚持;另一方面亦在于 2019 年宏观环境存在更多“系统性制约”,抑制了“维稳措施”的使用空间。

  从结果上评价,2019 年政府调控在有效抑制风险的同时,在宏观经济上“此伏彼起”的问题仍然突出。

  4 个主要问题包括:

  (1)金融层面:政府持续减“非标”增“直融”,金融风险得到控制但实体风险仍然高发。

  (2)财政层面:政策托底小微企业,但大型企业活跃度趋降。

  (3)基建层面:资金资源集中一二线城市,对三四线城市的倾斜减少使该类城市市场加速下滑。

  (4)房地产调控:城市政策主力获取经济动能,但对稳定“市场成交”的兼顾度下降。

  2020 年以“革”致“稳”

  2020 年宏观经济并未明确好转,但内部(金融)系统改善,“戒备衰退”成为首要任务。中央经济工作会议相较往年更强调“稳字当头”与“增强底线思维”。

  由会议报告解读:政府对“维稳措施”的使用仍然坚持“适度适量”,稳定经济重任将更加由“变革”分担。2020 年“变革”并非单纯“改变”,而是通过指向(1)国企、(2)外资、(3)金融、(4)房地产四个关键领域实施系列政策“调整 / 改变”,提振需求、提升资金资率、补充“稳定”动能。

  ——政策导向之下,2019 年宏观经济 4 个主要问题有 3 个将会有所缓解。

  对于房地产而言,调控方式转变的核心在于“对地方的授权”增加。在经济下行压力加大的情况下,房地产市场对经济稳定的重要性会有所增加,土地市场对地方财政稳健的重要性亦将得到更多重视。

  从更全面角度看,面对不同经济环境,政府短期政策措施将视乎实际情况调整。宏观调控(包括房地产调控)在坚持长效管控的同时,为防止衰退亦会步步设防。但同时亦须看到,中央实施中长期“变革”的目标不会改变。由 2020 年开始,变革对于经济维稳的重要性将持续增加。

  战略与运营建议:稳固、优化、积蓄、提升

  2020 年政府任务“以稳为先”,然而政府实施“长期经济转型”的大趋势并不会发生根本转变。房地产企业应该合理运用“政府维稳”给予企业经营的“改善”空间,在时间段内尽可能稳固企业经营表现,并尽快优化自身财务结构与库存结构。

  对于发展潜力并不充分(或与自身能力发展适配度较低)的城市,要多想办法进行资源与资金置换、腾挪“空间”以迎合企业发展所需;对于发展潜力充足但竞争激烈的城市,要广泛“积草囤粮”,在“产业引进” 与“城市更新”方面多下苦功,才能以更充分的姿态契合城市发展所需。

  对于企业经营模式,由现状展望未来,我们仍然强调房地产业利用传统模式复合新兴产业发展,及由之衍生的多种经营模式(包括商用物业运营、住房租赁运营、“产业+地产”混合经营等),将是未来发展之“始”,无论自愿或被迫,行业均将往“可持续”、“更多元”、“生态链”的方向发展。企业必须做好相关能力的积蓄与准备,才能在行业发展中保持并提升竞争优势。

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